Bau-Nebenkosten

Baugrundgutachten

Wie im Bereich Unser Grundstück bereits ausführlich beschrieben, dient das Baugrundgutachten / Bodengutachten der Ermittlung der Tragfähigkeit des Bodens und der Bodenqualität für das künftige Bauprojekt. Die Baufirmen setzen vor der Bauplanung stets voraus, dass durch die Bauherren ein Gutachten erstellt wurde, wodurch die Tauglichkeit des Baubereiches bestätigt wird. Dennoch können wir nur empfehlen, bereits vor dem Grundstückskauf ein Baugrundgutachten für das potentielle Objekt durchführen zu lassen, da evtl. erforderliche Erdarbeiten richtig ins Geld gehen können.

Kostenpunkt: 400-700€

Auszug Bodengutachten
Auszug Bodengutachten, ©2015 Geoingeniersbüro Dr. Kossow

Vermessung

Wenn das Grundstück der Begierde nun noch nicht vermessen wurde, muss dies durch ein Vermessungsbüro erfolgen. Hierzu wird zunächst eine Geländeeinmessung durchgeführt und als Ergebnis dessen ein Amtlicher Lageplan erstellt, in dem u.a. die Grundstücksgrenzen und Höhenpunkte sowie die vorhandene Vegetation erfasst sind. Nach Entwurfsplanung des Hauses erfolgt die Gebäudeeinmessung mit entsprechendem Projekteintrag im amtlichen Lageplan. Kurz vor Baubeginn nimmt der Vermesser dann noch die Feinabsteckung vor. Nach dem Erstellen der Bodenplatte prüft der Vermesser abschließend, ob die Platte auch dort steht, wo sie vorgesehen ist. Das ganze Prozedere ist für Baugenehmigung und -abnahme zwingend erforderlich und hat natürlich auch seinen Preis. Die Kosten hierfür variieren je nach Grundstücksgröße und Gebäudewert etwas.

Kostenpunkt: 2.000-2.500€


Erschließung (inkl. Bauwasser und -strom)

Wie bereits im Kapitel Unser Grundstück erläutert, muss das Grundstück von der Straße bis zum Haus mit allen benötigten Medien – also Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Telekommunikation – versorgt werden. Die Kosten für die Anbindung hängen sehr stark von der Tatsache ab, ob bestimmte Medien bereits auf dem Grundstück anliegen und welche Entfernung zwischen Straße und Haus für die Erschließung nicht vorhandener Medien zurückzulegen ist. Für die Bauphase ist durch die Versorger außerdem ein Anschluss für Bauwasser und -strom einzurichten.

Kostenpunkt: 5.000-10.000€


Prüfstatik

In bestimmten Bundesländern ist die Berechnung und Prüfung der Statik des Einfamilienhaus bereits im Hauspreis enthalten und wird daher direkt durch den Bauträger in die Hand genommen. In anderen Bundesländern, wie z.B. Brandenburg, muss trotzdem nochmal eine Prüfung durch einen unabhängigen Prüfstatiker erfolgen, was halt wieder den Bauherren auf’s Portemonnaie gedrückt wird.

Kostenpunkt: 1.000 – 2.000€


Baugenehmigung

Hier kommt ein weiterer Posten, der ins Staatssäckli fließt: die Gebühren für die Bearbeitung des Bauantrages und Erteilung der Baugenehmigung. Im Gegensatz zur Grunderwerbssteuer erfolgt hierfür aber eine Gegenleistung: Der Bauantrag wird durch das Bauamt in einem meist 3-monatigen Verfahren geprüft und genehmigt. Erst dann kann der erste Spatenstich erfolgen.

Kostenpunkt: 800 – 1.000€


Abrissarbeiten

Das Traumhaus kann natürlich nur dann gebaut werden, wenn die dafür vorgesehene Fläche nicht durch ein Abrissobjekt (z.B. Bungalow, Schuppen) blockiert ist. Dem dem Abriss fallen auch Kosten für die fachgerechte Entsorgung der Materialien an. Speziell bei umweltschädlichen Materialen wie z.B. Asbest kann die Entsorgung ein teures Unterfangen werden. Das sollte man daher bereits vor dem Grundstückskauf prüfen. Die Kosten dafür können nicht pauschal geschätzt werden. Es kann aber eine Begutachtung einer Abrissfirma erfolgen, aus der dann ein entsprechender Kostenvoranschlag hervorgeht.


Baumfällungen

Dicker Baumbestand

Ebenso wie Abrissobjekte, können auch Bäume durchaus hinderlich für den Neubau des Traumhauses sein. Hierbei ist einerseits die Kostennote für die Fällung, Entwurzelung und Entsorgung der mächtigen Gewächse zu beachten. Die Kosten variieren hier je nach Baumart- und -höhe sehr stark. Zum Anderen ist eine Fällung unter bestimmten Bedingungen bei der jeweiligen Kommune genehmigen zu lassen. Jede Gemeinde hat hierfür zumeist ihre eigene Baumschutzsatzung. Für die meisten Baumsorten ist begründet durch ein Bauvorhaben eine Fällgenehmigung problemlos möglich. Diese ist jedoch fast immer mit Ersatzpflanzungen oder Ausgleichszahlungen verbunden.

Kostenpunkt: z.B. Fällung & Entwurzelung von 10m hohen Bäumen 500-800€ pro Baum zzgl. Nachpflanzung oder Ausgleichszahlung an die Kommune (100-500€/Baum).


Bausachverständiger

Um auf Nummer Sicher zu gehen, besteht die Möglichkeit, einen unabhängigen Bausachverständigen für die gesamte Bauphase zu beauftragen. Die Baustelle wird dann von einer unabhängigen Person neben dem Bauleiter in regelmäßigen Abständen kontrolliert. Das macht durchaus Sinn, da selbst der alles beaufsichtigende Bauleiter vom Bauträger beauftragt und von diesem vergütet wird. Ist man also selbst nicht imstande, in sämtlichen Bauphasen und bei Zwischenabnahmen eventuelle Mängel zu erkennen (wer ist das schon?!), sollte man das in Betracht ziehen. Die auf den ersten Blick ziemlich hohen Kosten relativieren sich schnell, wenn man die finanziellen und nervlichen Folgen gravierender Mängel (z.B. Schimmelbefall) dagegen hält. Wir haben uns aus diesem Grund ebenfalls dafür entschieden.

Die Beauftragung setzt zunächst eine Mitgliedschaft im Bauherrenschutzbund (BSB) voraus, die aber kostenmäßig kaum ins Gewicht fällt. Erst die Vor-Ort-Termine der sog. Baubegleitenden Qualitätskontrolle durch den Gutachter summieren sich schnell auf, da für die empfohlenen 8-10 Termine neben der eigentlichen Arbeitszeit auch Zeit und Entfernungspauschale für Anfahrt zur Baustelle berechnet werden.

Kostenpunkt: 3.000€ – 4.000€ (für 8-10 Kontrolltermine + Anfahrt)


Bauaushub entsorgen

Bevor das Häuschen gepflanzt werden kann, muss dem Boden erstmal eine ca. 30cm starke Erdschicht an der Stelle entnommen werden, an der später das Fundament seinen Platz findet – mit Keller noch deutlich mehr. Hierdurch entsteht in beachtlicher Berg an Erde, der den Bauherren netterweise „kostenfrei überlassen“ wird. Wenn man sich im Garten nicht gerade einen Rodelberg halten möchte, wird man wohl nicht umhin kommen, den Erdhaufen selbst abfahren zu lassen.

Kostenpunkt: 1.000 – 2.000€


Errichten der Baustraße

Woran sicherlich die wenigsten Bauherren bereits bei der Bauplanung denken ist, dass der Boden um das künftige Häusle so beschaffen sein muss, dass auch 40 Tonnen schwere Baufahrzeuge direkt an das Haus kommen (z.B. der Baukran). Ist der Boden nicht stabil genug, drohen den Bauherren daher erhebliche Kosten für die Befestigung der Zufahrt sowie auch hier die Entsorgung des Aushubs für die Baustraße. Die Kosten für das Ganze sind von der erforderlichen Länge der Baustraße sowie evtl. Materialvorgaben der Kommune abhängig. Günstigste Variante für Letzteres ist ein Untergrund aus Betonschutt. Idealerweise muss für die Baustraße kein Gehweg mit einer teuren Bitumenschicht „überbrückt“ werden.

Hinweis: Die Errichtung der Baustraße muss immer bei der jeweiligen Kommune beantragt werden. Die Bearbeitungszeiten waren bei uns jedoch mit ca. einer Woche recht kurz.

Kostenpunkt: 500 – 2.000€


Begradigen der Baufläche

Nun erschaffte die Natur die Landschaft leider nicht immer so waagerecht, wie man das für seinen Hausbau gern hätte. Wenn der Boden, auf dem das Fundament gegossen werden soll, in irgendeine Richtung leicht abschüssig ist, muss durch die Tiefbauer eine Niveauregulierung mit bautauglichem Boden erfolgen. Der ausgebuddelte Mutterboden ist dafür leider ungeeignet. Anfahrt und Verarbeitung eines passenden Bodens haben dann auch ihren Preis.

Kostenpunkt: 1.000 – 2.000€


 

Alle gemachten Angaben sind eigene Erfahrungswerte oder basieren auf denen von Freunden und Bekannten. Die Angaben sind ohne Gewähr auf Richtigkeit und Vollständigkeit.